抵押贷款利率上升历史刹住房价升值,但这住房市场不一样。低供应,年的保守的贷款和其他因素表明,房价应该继续升值,但速度较慢。
美国房地产市场看起来红基于几乎所有指标。独栋房屋价格——价格升值达到了新的记录,现有待售房屋的供应是最在几十年和住房负担能力在金融危机以来的最低点。租赁市场没有任何更好,在历史高位入住率和租金上升。
但随着抵押贷款利率上升和经济增长放缓,购房者和投资者要求接下来的住房。
好消息:这个市场有许多独特的特性包括供应有限,大量的房屋净值和健康的主人财政建议它不会遵循相同的轨迹,2000年代初的房地产市场的繁荣与萧条。虽然房价升值可能会放缓,但这些动力学可以保持房价攀升。
不太好消息:抵押贷款利率可能会进一步紧缩供给上升,加重负担能力差距。
“统一的特性是不足够的供应,”詹姆斯·伊根说,美国证券化产品研究联席主管。“新的美联储升息周期,租赁入住率在历史高位和住宅供应处于历史低点,我们认为这将给租金持续压力。”
美国房市与摩根士丹利(Morgan Stanley)分析师和策略师看着房价之间的关系,raybet炉石传说研究利率和租赁affordability-among其他关键因素大纲为什么这个房地产市场不一样。
美国全国房价指数增加了创纪录的2021年的18.8%。
供应紧缩,更高的价格
不多久,利率上升对房地产市场崭露头角。从历史上看,国内销量不断上升的利率影响,或房屋出售的数量,但略微滞后。卷一开始爬在加息的前六个月,然后在随后的12个月为更高的抵押贷款利率下降抬高拥有的成本。
销量下降往往是价格下降的前兆并非总是如此。
这里供应。“现在,库存处于历史低点,抵押贷款利率的快速增长在过去的几个月应该保持库存紧,现在的房主有更多的动力去保持锁在他们的低利率,”伊根说。
“所以,虽然房价增长可能放缓,我们认为它可能仍然是积极的。”
伊根和他的团队认为,房价同比增长将会放缓在未来12个月内从2021年12月的近19%到大约10%到2022年底和2023年12月的3%。
与此同时,抵押贷款利率大幅上升可能最初推动待售房屋的供应更低。这是因为当利率增加,潜在的卖家更愿意“贸易”在这个过程中,放开他们的较低的固定利率抵押贷款。
——这是一个关键的区别是什么上次住房boom-owners今天比以前更好经济房地产周期。他们有更少的债务,更多的房屋净值和可控的抵押贷款。
“抵押贷款承销的实力在过去的十年中已导致健康的信用业主的背景下,我们认为,不会被迫出售房屋到抑郁的报价,”Jay Bacow说,美国证券化产品研究联席主管。换句话说,买家观望不应该假设更高的抵押贷款利率将会带来更多的痛苦和止赎房产在市场上。
抵押贷款信贷可用性是比历史上被保守。
“恶性循环”负担能力?
金融危机后,新屋建筑几乎停了下来。它在稳步改善,仍有很长一段路的峰值在2006年末,不足以满足千禧年的持续不断的需求,现在,Z一代买家峰值年筑巢。
最近,新单位在建和允许有显著增加,但楼市仍玩抓掀COVID-19封锁,劳动力短缺和供应链问题复杂化。
“虽然单一单元许可和房屋开工较上年同期增长13.5%和24.6%的从一开始大流行,他们还没有上市,完成以同样的方式,他们通常因为供应链中断延伸建立时间表,”伊根说。即使速度回升,新住房供应可能不会改善短缺在许多市场。
不幸的是,租赁市场提供了住房负担能力的小缓刑。有效的租金类多户apartments-typically更可取的属性与高租金和低个15.3%在2022年第一季度。
这些租金上涨将削弱家庭的能力除了首付,推动住房的前景进一步走向未来租金并保持压力。
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理查德·希尔说,在他领导美国REIT股票和商业房地产债券的研究,“我们担心,独特的国家住房market-specifically历史高位附近租赁入住率和住宅供应历史lows-has我们准备进入一个恶性循环。”
本文最初跑4月18日,2022年,已经更新。摩根士丹利(Morraybet炉石传说gan Stanley)研究房地产和租赁市场,问问你的摩根士丹利(Morgan Stanley)代表或财务顾问报告全文,“徒步进入楼市热”(2022年4月1日)和“租金上升相对合理的”(2022年4月5日)。另外,更多的想法从摩根士丹利(Morgan raybet炉石传说Stanley)的思想领袖。
