为什么婴儿潮一代、千禧一代和Z世代的人口变化会导致独栋住宅过剩和租房短缺——这两者都可能为租赁REITs和iBuying平台带来机会。
未来几年，美国人口将从婴儿潮一代、千禧一代和z世代这三个超大的世代转变，这将重塑美国的住房格局。这代人的接力棒传递慢动作将在全国各地上演，但方式截然不同。
尽管Y + Z一代可能会推动住房需求增长近7%，但这一增长无法与估计的43%的供应增长相比，因为婴儿潮一代的老年人正在出售他们的住房。
在一些市场，随着上了年纪的婴儿潮一代将住房重新投放市场，这将导致独栋住宅过剩。在其他地区，这两代年轻人的增长意味着该地区市场将经历几十年来最强劲的租赁需求。
然而，从中期来看，这一转变可能意味着独户租赁房地产投资信托基金(REITs)的新机遇，以及ibuy平台的崛起——快速购买、修理和转售房屋的互联网平台——并旨在成为更快、更有效的房地产交易的新模式。
在最近一份报告中raybet炉石传说摩根士丹利研究该公司经济学家、分析师和策略师共同进行的一项研究发现，这些变化加在一起可能会对美国未来20年的房地产市场产生重大影响。
他们自己的家
今年，美国的7300万千禧一代(又称Y一代)将超过婴儿潮一代，成为美国人数最多的一代，但下一代也不会落后太多。到2034年，z世代(我们定义为1997年至2012年出生的美国人)的人口实际上将超过千禧一代。
摩根士丹利(Morraybet炉石传说gan Stanley)最近的一份报告发现，这两代人的融合将产生一种“青年的繁荣，这将促进全国的消费，并有助于推动住房需求，尤其是租赁需求。
摩根士丹利美国房地产投资信托基金股票和商业房地产债务研究主管理查德•希尔表示:“未来10年，对租赁的净总需求可能比长期平均水平飙升22%。”raybet炉石传说
虽然租房需求有望上升，但随着婴儿潮一代的老去，他们会卖掉主要住宅和度假屋，单户住宅的净总需求可能会降至比长期平均水平低54%的水平。这种差异可能为专注于单户租赁的房地产投资信托基金打开大门，这得益于简化房地产交易的ipurchase平台的崛起。
不是他们父母的住房市场
从历史上看，随着人们20多岁和30多岁的年龄增长，他们正处于创造家庭和住房需求的高峰期。以一项统计数据为例，假设户主率遵循历史趋势，目前年龄在20岁至24岁之间的2200万人口将在未来五年增加360万个新家庭。
的确，这两代年轻人的庞大规模将在短期内创造出强劲的住房需求——包括租房和自有住房。
但据美国证券化产品研究联席主管、该公司住房战略团队成员詹姆斯•伊根(James Egan)说，未来20年将出现更加微妙的情况。尽管千禧一代和Z世代将推动住房需求，但大部分需求将来自租房，因为40岁以下的人更有可能租房。
与此同时，婴儿潮一代老龄化人口的供应将开始回归市场。实际上，我们预计供应将会增加，不仅来自正在建造的新房屋，还来自日益衰老的婴儿潮一代重返市场的现有住房库存。”
潜藏的影子清单
可以肯定的是，婴儿潮一代(其中一些人拥有多套住房)持有房屋的时间比过去更长，形成了一个经常被忽视的影子库存。
伊根说:“由于婴儿潮一代持有房屋的时间更长，过去几年市场上的房屋数量减少，加剧了库存短缺。”“另一方面，这意味着婴儿潮一代在七八十岁的时候，有更多的房子可以投放市场。”
老龄化的婴儿潮一代(65岁以上)已经创造了一个
独栋住宅的影子供应
把这两种趋势结合起来看，尽管Y + Z一代可能会推动住房需求增长近7%，但这一增长无法与约43%的供应增长相匹配，因为婴儿潮一代(Baby Boomers)正在逐渐衰老，他们会放弃自己的住房。
城市间的差距越来越大
这些趋势在地方层面上可能会被放大，因为移民趋势在热点市场和不温市场之间造成了更大的价格升值差异。
如何衡量未来的需求呢?仔细看看婴儿潮一代数量超过千禧一代的市场。例如，新英格兰和铁锈地带的婴儿潮一代远远多于千禧一代，而在西部和西南部，这一趋势正好相反。
在新英格兰，婴儿潮一代的人数超过了千禧一代
铁锈地带，但在西部和西南部反之亦然
分析师们还研究了地铁层面的住房供应和需求动态。在考虑了婴儿潮一代向退休目的地净迁移的地区后，他们确定了未来十年房价最可能上涨的城市。以德克萨斯州奥斯汀市为例，其住房需求很可能显著高于全国平均水平。相比之下，马萨诸塞州的巴恩斯塔布尔镇(Barnstable Town)。在美国，住房拥有率的下降幅度可能高于全国平均水平。
在全国范围内，未来10年租房需求将保持强劲，Y世代和Z世代的移民模式将是最大的因素。
ibuy bridge the Gap
独栋住宅供应的增加和iBuying平台的兴起可能是最显著的变化，这是由代际变化推动的。迄今为止，占美国所有租赁单元约40%的独栋出租公寓，传统上一直是“夫妻店”投资者的领域。
这种情况可能会改变。机构所有权从十年前的几乎为零上升到估计占单户出租单位的2%。然而，随着越来越多的婴儿潮一代将他们的房屋挂牌出售，单户reit可能会吸收库存。希尔说:“如果他们只购买我们预计在未来10年出售的大约1200万套住房中的15%，他们将从30万套住房增长到近200万套。”
从历史上看，机构买家无法管理由数百万个房产组成的投资组合。但现在，所谓的iBuying公司可以简化这一过程。
raybet炉石传说摩根士丹利估计，到2030年，ibuy市场的总交易渗透率将达到约3%，相当于约17.5万套房屋
iBuyers通过基于网络的详细调查问卷和房屋价值算法提供房屋报价，有时会在48小时内提供报价。然后iBuyer取得所有权，进行必要的维修，并为房屋转售做好准备。报告指出，到2030年，这种新的房地产交易模式可能占到美国现房销售的3%。
美国互联网研究主管布莱恩·诺瓦克(Brian Nowak)表示:“从百分比来看，3%似乎很小，但考虑到住宅市场的巨大规模，每年约有600万笔交易，交易价值为1.8万亿美元，这意味着iBuyers在2030年将购买大约17.5万套房屋。”
尽管iBuying模式的推广将面临一些障碍，比如推荐的重要性、当地知识和交易的复杂性，但如果这些平台能够改变消费者的行为，并证明它们消除了房地产摩擦，它们可能会进一步改变美国房地产的未来。雷竞技手机版app
