在未来几年，千禧一代家庭的增加将为单户住宅和公寓创造强劲的需求。为什么长期供应不足可能是公寓REITs的好兆头。
寻找住房的热潮正在升温。在美国的几个地区，看似普通的房子引发了竞购战，公寓在几小时内就能租出去，房屋标价不断上涨。一个主要原因是:千禧一代家庭数量的增加导致供应减少。
全国公寓协会(National Apartment Association)预计，到2030年，该国需要增加460万套公寓，才能满足不断增长的住房需求。
摩根士丹利(Morgan Stanley)美国房地产投资信托基金股票和商业房地产债务研究团队负责人理查德•希尔(Richard Hill)表示:“从中长期来看，我们将看到对住房的强劲需求，无论是多户家庭还是单户家庭。”raybet炉石传说希尔和他的同事们认为，千禧一代——美国人口中最大的一部分——正在组建越来越多的家庭，这一趋势预计至少在未来五年还将持续。
最近一份来自raybet炉石传说摩根士丹利研究详细说明为什么这种即将到来的供需不平衡可能会提振大城市和小城镇的单户住宅价格和多户住宅租金增长。这也可能为热衷于搭乘房地产热潮的投资者在公寓REITs中打开一些意想不到的机会，还有一个额外的好处，即公寓REITs往往在整体股市下跌期间表现出色。
供给与需求增长
尽管多户型和单户型住房价格现在已经超过了经济衰退前的峰值，希尔和他的团队表示，他们预计未来五年内住房市场不会出现调整。
该公司证券化产品策略团队的策略师詹姆斯·伊根(James Egan)说:“我们的研究结果显示，与之前的8年相比，未来5年的家庭组建数量将每年增加1.7倍。”尽管日益增长的负担能力挑战开始对房价上涨构成轻微的阻力，但由于住房供应紧张，单户住宅的价格应该会继续上涨。
对于多户型住宅，供应一直处于历史高位，公寓存量(以单位计算)增长加速至1.8%，而2012年同期不到50个基点。然而，从中长期来看，这些动态可能会发生变化。全国公寓协会(National Apartment Association)预计，到2030年，该国需要增加460万套公寓，才能满足不断增长的住房需求。
长期来看，住房单位总量不足
(单户及多户)可能无法满足需求
千禧一代的信息
为了更深入地研究这一主题，希尔和他的团队找到了摩根士丹利(Morgan Stanley)基于证据的研究团队AlphaWise，该团队利用了大raybet炉石传说数据集。AlphaWise团队分析了2200个美国县的记录，以确定租金增长和房价上涨的主要指标。
他们的发现是:收入水平和住房总供应量是关键因素，但千禧一代的庞大人口和家庭形成趋势将支撑未来的需求激增。
20-39岁的家庭组成增长最快
建筑商一直在努力跟上，但人口激增可能会使他们的努力黯然失色。该报告预测，到2019年，公寓存量的增长将放缓至每年1%左右。与此同时，随着新的独栋住宅继续进入市场，现有的供应正在收缩，去年市场上的房屋比前一年减少了11万套。
AlphaWise的研究人员调查了租金涨幅和房价涨幅最高的地区。令人惊讶的是，他们发现在小城市，即使供应增加也不一定会抑制租金增长或房价。相反，这一趋势可能标志着一场经济繁荣，因为人们的收入增加了，越来越多的千禧一代离开了大城市。
那么这些住房热点会在哪里呢?该报告显示，未来五年租金增长和房价上涨的大部分预计将发生在加利福尼亚州、德克萨斯州东南部、佛罗里达州、科罗拉多州、亚利桑那州以及华盛顿州和俄勒冈州等太平洋西北地区。
房地产投资信托基金崛起
虽然所有类型的房地产投资者都可能从强劲的房地产市场中受益，但伊根表示，相对于商场和其他房地产投资信托基金，公寓房地产投资信托基金提供了被低估的机会。他的团队的贴现现金流分析(衡量产生现金流的投资价值)显示，公寓REITs的定价反映了较低的终端增长，尽管从历史上看，它们的增长速度更快，而且可能会继续下去。
伊根还指出，总的来说，“公寓房地产投资信托基金为股息增长和资本回报提供了一个更可持续的轨迹，”因为它们的自由现金流派息率更低，这是扣除费用后产生的现金。虽然所有主要的公寓REITs都有广泛的投资潜力，但研究团队预计它们之间的表现各不相同，这在很大程度上取决于REITs物业所在县的人口需求、收入增长和可用住房供应。
最后，该报告发现，公寓REITs可能是投资者的一种聪明的防御工具。报告发现，抛开悬而未决的人口驱动因素不考虑，公寓REITs往往在股市下跌时表现更好。
