美国房地产市场见顶了吗?

火热的美国房地产市场是迄今为止经济复苏的支柱之一，但已显示出降温迹象，这促使一些投资者怀疑本轮周期是否已见顶。

担忧的原因有很多。美国商务部最近公布，5月份新屋销售折合成年率下降5.9%;与此同时，美国房价中值也创下历史新高，全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)宣布成屋销售连续第四个月下滑。考虑也消费者信心减弱雷竞技手机版app抵押贷款利率上升，住房供应减少，购房者沮丧。

然而，我们认为，供应中断和价格快速上涨只是暂停了买方的信心和购买行为房价高于平均水平．在我们看来，美国房地产市场的基础是坚实的——可以说是几十年来最好的——至少有三个关键因素支撑:

• 人口顺风对于强劲的需求:在家庭资产负债表非常健康的时候，千禧一代的人口高峰已经进入了组建家庭的黄金时期。raybet炉石传说摩根士丹利(Morgan Stanley)研究部门估计，过去一年中国新组建了120万套自有住房家庭，主要是由自有住房借款人推动，而不是投资者、投机建筑商或第二套住房的所有者。此外，坊间证据表明，疫情可能使人们的行为重点转向了去城市化和远程工作，从而为住房需求提供了可持续的支持。

• 供应紧张的环境:由于过去10年的建设不足，住房库存仍然不足。鉴于近期房价的上涨，建筑商们虽然信心十足，但仍保持自律，因为他们从全球金融危机爆发前的几年里吸取了惨痛教训。raybet炉石传说摩根士丹利(Morgan Stanley)的分析显示，住房库存的增长目前落后于家庭户型的年增长率近60%，这种不匹配可能会继续支撑独栋住宅的价格。

• 放宽按揭信贷标准:在疫情严重时期大幅收紧后，贷款标准现已放宽至六年来最宽松水平。这可能有助于抵消房价和抵押贷款利率的上涨。美国联邦储备委员会(Federal Reserve，简称:美联储)上周对所有接受年度压力测试的美国主要银行表示赞许，购房者有望获得更多信贷。

考虑到这些因素，我们预计房地产基本面将支持多年的增长路径。随着市场动态的发展当前的周期中期过渡在美国，随着买家信心的恢复，投资者最好关注近期房价的放缓、租金的上涨和销售量的反弹。

值得注意的是，市场尚未完全反映出住房市场强劲基础的这些关键因素。投资者应考虑通过有选择地使用住宅房地产投资信托基金来扩大对实物资产的敞口，这些信托基金可以提供投资组合多元化，而且在历史上的中期经济环境中表现良好。

本文基于丽莎·沙利特2021年6月28日全球投资委员会周刊的报告《住房的重要性》。向你的财务顾问要一份副本或找一个顾问．听......的audiocast根据这份报告。