尽管有传言称新冠疫情将导致人们长期逃离大城市，但摩根士丹利的分析显示，许多城市正在蓬勃发展或反弹。raybet炉石传说这对与城市生活相关的资产意味着什么?
在COVID-19大流行最黑暗的日子里，媒体报道详细描述了美国城市中心的大规模移民。一种理论认为，大流行可能改变了美国人对城市生活的看法，大流行后，这种逃离城市的现象可能是永久性的。公寓房地产投资信托基金(REITs)和其他与城市生活相关的资产面临压力，这并不令人意外。
在我们看来，关于城市人口的真相似乎更微妙，也更积极。
但随着企业重新开业，投资者是否只是受到了行为心理学家丹尼尔·卡尼曼(Daniel Kahneman)所说的WYSIATI(即“所见即所见”)的影响?换句话说，这是一种认知偏差，即人类下意识地仅根据即时可用的信息得出结论。
“在我们看来，关于城市人口的真相似乎更微妙，也更积极，”他说迈克尔Zezas他是摩根士丹利研究公司美国公共政策研究负责人。raybet炉石传说“手机追踪数据显示，并不是所有城市的人口都减少了，许多城市的人口只是流向了邻近的县，这反映了这些地区持久的经济活力。”
此外，任何外迁都可能是暂时的。逃离城市的人有一个共同点，那就是他们有办法或流动性离开，而传染病是主要动机。泽萨斯补充说:“随着大流行即将结束，这种动机可能会减弱。”
为了更好地了解大流行的影响，摩根士丹利研究公司分析了数十个美国城市的多个数据点，以创建一raybet炉石传说个围绕城市健康的框架。最终，研究结果有助于评估房地产投资信托基金、住房信贷和市政债券的风险和机会。
总体而言，自2020年2月以来，雷竞技手机版app18%的消费者搬家了，主要来自高收入和低收入阶层。
新兴城市和落后者
虽然美国人口普查数据经常被用来衡量人口增长，但十年一次的节奏使其成为一个生硬的工具。为了更及时地了解人口变化，摩根士丹利(Morgan Stanley)分析了46个都会区邮政编码级别raybet炉石传说的手机ping数据，同时还考虑了按地理位置划分的公寓租金、办公室租金增长和可转租情况。
关键发现是:不同城市的人口变化不同，在某些情况下变化显著。为了说明这一点，摩根士丹利将一组城市分为raybet炉石传说四类:
- 繁荣的城市-美国五个城市:佛罗里达州杰克逊维尔;美国田纳西州的孟菲斯。凤凰城/台面;新墨西哥州阿尔伯克基;亚特兰大不仅在疫情期间保持了人口增长，而且办公室和公寓的租金也在上涨。“这些城市不仅仅是暂时的逃避，”泽萨斯说。“它们的增长有强大的内在和持久的原因。”
- 反弹的城市包括圣安东尼奥在内的21个城市;夏洛特,田纳西州。还有拉斯维加斯，举几个例子。这些城市的人口减少了，但通过手机数据显示出了初步的增长迹象，办公室和/或公寓租金也出现了积极的变化。泽萨斯解释说:“人们可能已经离开了这些城市的核心，因为他们有办法重新安置，但要么会返回，要么继续居住在外围社区。”
- 稳定的城市人口减少，现在出现了不同的反弹迹象。泽萨斯说:“这些城市很容易落入其他三类中的任何一类，并受到密切监控。”属于这一类的九个城市中的许多城市，如德克萨斯州的奥斯汀;俄勒冈州波特兰。西雅图,洗。和丹佛，在大流行之前蓬勃发展。
- 落后的城市在大流行前出现了低于趋势的增长，尚未显示出持续的反弹迹象。这四个城市——洛杉矶、旧金山、加州圣何塞;和纽约——都是美国最大、最昂贵的房地产市场之一。
公寓REITs仍有上行空间
从市场影响的角度来看，数据显示公寓REITs前景诱人，尽管当地市场动态将永远是一个驱动力。
摩根士丹利(Morgan Stanley)美国房地产投资信托基金(REIT)股票和商业房地产债务研究团队负责人理查德•希尔(Richard Hill)表示:“考虑到需求反弹，随着优惠政策的取消，即使在主要沿海市场，公寓基本面也在迅速改善。”raybet炉石传说
公寓REITs目前的市盈率处于历史高位，是长期平均水平的五倍。希尔说:“但全球的成本更高了。”他指出，该行业的交易低于10年和15年的平均溢价，而且它还可以对冲通胀。
公寓价格相对于标准普尔指数的相对溢价低于历史平均水平
写字楼REITs前景不明朗
写字楼REITs的预测看起来有点不太乐观。城市可能会复苏，但混合工作模式的不确定性可能意味着风险。研究美国写字楼REIT行业的股票分析师维克拉姆•马尔霍特拉(Vikram Malhotra)表示:“写字楼并没有消亡，但对写字楼房东来说，下一个扩张周期将会更短、更低。”他警告称，虽然估值可能看起来很便宜，但“钱已经赚得很容易了。”
事实上，历史市盈率可能具有误导性，因为企业租户将在家工作安排纳入其长期租赁计划。
美国办公室空置率上升了大约400个基点
住房信贷基础坚实
总体而言，疫情对住房相关资产产生了积极影响:低利率、强劲的消费者资产负债表和积极的人口统计数据推动了大多数主要市场对独栋住宅的需求。雷竞技手机版app2020年第三和第四季度的购买抵押贷款发放额超过4000亿美元，是至少17年来新增贷款最高的一年。
美国证券化产品研究中心(U.S. securizzed Products Research)联席主管詹姆斯•伊根(James Egan)说，房价的强劲上涨正导致提前还款速度加快、拖欠率降低，这意味着非机构住房抵押贷款支持证券(mbs)将获得强劲的信贷回报。同样，不同市场的前景也不尽相同:许多中小城市和郊区的房价正在飙升，而人口密集地区的房价上涨则较为温和。
