Sonari Glinton:
大家好，我是索纳丽·格林顿。让我为你描绘一幅画面。这一年是1984年。我们在商场里。在一个繁忙的美食广场，一名男子把一个孩子吊在二楼的栏杆上。就在他要把她扔下去的时候，发生了车祸。一个黑头发的女人穿过玻璃天窗，从一个金色套索上甩下来，把孩子抱到了安全的地方。还记得购物是什么样子吗?
Sonari Glinton:
我说的是《神奇女侠1984》这部电影。他们三年前在弗吉尼亚州亚历山大市的一个废弃商场里拍下了这段录像。地标购物中心。当摄制组在老梅西百货附近的美食广场拍摄这一场景时，一项截然不同的救援任务正在展开。
Monise Quidley:
我们有退伍军人，有家庭暴力幸存者，也有正在经历家庭暴力的人。有些人这是他们第一次无家可归，因为他们遭遇了某种悲剧或疾病，花掉了他们所有的积蓄。
Sonari Glinton:
在两年半的时间里，所有这些人都住在商场里，住在一个旧百货公司里的临时避难所。现在这个庇护所和神奇女侠给了一个死气沉沉的商场一个全新的目的，一个重生的机会。
Sonari Glinton:
但是其他的商场呢?好吧，即使在大流行之前，美国各地的购物中心都已经死亡或濒临死亡。专家预测，随着越来越多的购物转向网上，四分之一的购物中心将关闭。现在几个月的封锁并没有帮助。
Sonari Glinton:
在摩根斯坦利的原创播客Now What's Next的这一期节目中，我们会问购物中心是如何适应的，以及大流行是如何迫使这种raybet炉石传说改变的?
霍华德瞧:
这个购物中心可能比世界上99%的其他购物中心领先几光年。
斯蒂芬·崔:
就我个人而言，我讨厌购物中心。我从不去。实际上是为那些可能不喜欢购物中心的人建造一座建筑。
演讲者5:
我认为再次使用这个空间很棒，因为它就在社区的中心。
Sonari Glinton:
商场已经死了。商场万岁。现在，我们去购物吧。
Sonari Glinton:
今天早上我花了30分钟穿衣服，因为我想，“我要去见伊尔斯·梅切克，我不能穿成这样……”我做得好吗?
伊尔丝Metchek:
很好。我一点也不介意。你没事的。
Sonari Glinton:
注意她说她不介意我穿什么。注意，伊尔丝·梅切克是时尚界的传奇人物。在17年多的时间里，她从一名助理晋升为一名设计师。她最终拥有了自己的服装制造公司，并最终将公司出售，然后成为加州时尚协会的负责人。
伊尔丝Metchek:
我们已经成立25年了。我的年龄是你的两倍。我做过设计师。我做过制造商。我管理着加州25万平方英尺的超市，我的职责之一就是了解情况。
Sonari Glinton:
为了做到这一点，伊尔斯·梅切克每周都会去不同的商场。我想让她体验一种新的购物体验，所以我们去了洛杉矶郊外卡尔弗城的站台。
伊尔丝Metchek:
当你想到美国全国范围内的购物中心时，这不是你想到的。这种结构主要是为一种消费者设计的。雷竞技手机版app当代购物者，当代服装，当代服装。这不是一般的购物中心。
Sonari Glinton:
不，它不是。这里有很多快闪商店、露天走道、凉爽的休息区和一个庭院。非常都市化，在Instagram上很受欢迎。但对伊尔丝来说，现在比以往任何时候都更需要一些特别的东西来吸引人们。
伊尔丝Metchek:
上周末我去了一家购物中心，离洛杉矶50英里。这些商店看起来太过时了。橱窗里还有一件t恤和一条牛仔裤。将所有这些眼球吸引到商店中并没有什么吸引人的地方。人们会回到购物中心。现在就看零售商的了。
Sonari Glinton:
他们才刚刚开始着手解决这个问题。
伊尔丝Metchek:
在大流行之前，作为一个国家，我们过度零售。商店太多了。
Sonari Glinton:
太多的商店，太多的商场，曾经在商场里很受欢迎的品牌已经关闭或倒闭。现在，我们谈论的是200万个失业岗位。
即使你不是一个传奇的时装设计师，也知道所有的商场都不一样。它们基本上可以分为几类。购物中心，他们赚的钱最多。想想高端餐厅和苹果专卖店吧。B级购物中心，这些是中档购物中心。
伊尔丝Metchek:
c差不多结束了。这些是现在的空白点，因为他们有JC Penny，西尔斯，May Company或梅西百货，在中间，他们有所有你在其他地方都能找到的相同的品牌。任何你能在C商城买到的东西，你都可以在网上买到。
Sonari Glinton:
随着网上购物的流行，你可能会认为购物中心比以往任何时候都更危险，但是……
伊尔丝Metchek:
50%的网购商品会被退回。爆肥了，小南瓜。你会在网上买那些你知道会让你坚持下去的，适合你的，你知道的。但为了获得新事物，为了兴奋，为了参与正在发生的事情，你必须走出去。你不会拿着钱包去购物中心，看看你能买到什么。我想这已经不是购物中心的用途了。现在逛商场是一种社交体验。
Sonari Glinton:
对我们很多人来说，尤其是70年代后出生在郊区的人，购物中心一直都是社交场所，可能也是你第一次体验自由的地方。
霍华德瞧:
我想从初中到高中，我会让我父母把我送到那里，然后花一天时间看电影，然后等其他朋友来，然后在商场里闲逛。这甚至不一定是购物。那时候，非常非常令人兴奋，很多人在周围嗡嗡作响。
Sonari Glinton:
这是霍华德·罗。他在佛罗里达州奥兰多的郊区长大，但他所描述的购物中心实际上是美国的每个购物中心。
霍华德瞧:
我记得它是一个十字形状，所以它的四个末端都是由一个主要的百货公司固定的。实际上有一家西尔斯百货。是的，我记得小时候经常去那里的西尔斯百货。
Sonari Glinton:
如今，霍华德·罗(Howard Lo)花了很多时间在世界另一端的一个完全不同的商场里。
霍华德瞧:
好吧，我可以给你一种走进珍宝镇的确切感觉。如果你看过《侏罗纪公园》的开场。你知道，这就像是在云层中飞行，你来到了一个岛屿，然后你看到了第一只恐龙，背景音乐越来越大?
Sonari Glinton:
Howard Lo正在描述新加坡樟宜机场附属的奢华购物中心“珍宝”。我说的不是普通机场。我可能把心留在了旧金山，但亚特兰大机场偷走了我的灵魂。
Sonari Glinton:
相比之下，樟宜就是天堂。它被评为世界上最好的机场。霍华德于2003年移居新加坡。在微软全职工作期间，他开了一家日式寿司店，在那里他遇到了他的妻子和未来的商业伙伴。他们把这家寿司店发展成一个名为“帝国美食”的餐厅和酒吧集团。他们选择把他们的两个位置放在珍宝号上，因为他们知道这将是一场轰动。
霍华德瞧:
当你从正门进来的时候，只要你走进去，它就很宏伟。走廊很宽，空间很大，但你的正前方是令人惊叹的雨漩涡。
Sonari Glinton:
这是世界上最大的室内瀑布，从玻璃天花板上倾泻而下，它被绵延五层楼的森林包围着。这里还有花园迷宫、攀爬网、博物馆、电影院，还有很多吃饭的地方、酒吧，还有哦对了。购物。
Sonari Glinton:
这是一个全天的体验，你不必在机场的旅游部分去珍宝。它对所有人开放。
霍华德瞧:
甚至在珍宝之前，当地人总是去机场闲逛。你在任何时候去那里，你都会看到学生们利用餐馆闲逛和学习。你会看到很多家庭带着孩子进来，因为机场有各种各样的巡回展览和路演。
Sonari Glinton:
在疫情期间，大多数旅行都暂停了，樟宜机场遭受了巨大打击。客流量下降了近83%，但霍华德注意到当地人更喜欢珍宝。
霍华德瞧:
我认为这提供了一种心理上的逃避。事实上，你去机场是为了去这个购物中心，这有助于在一个人的脑海中触发那些联想，他们正在离开。一旦他们进入购物中心，因为它与这里的其他购物中心非常不同，感觉就像一个舒适的迷你假期。
Sonari Glinton:
虽然霍华德说珍宝百货领先世界各地的购物中心数光年，但有迹象表明它在美国也在发生变化。
Sonari Glinton:
最好的例子可能是洛杉矶的格罗夫公园，它有点像一个主题公园，有餐馆、商店和现场活动。他们在那里录制电视节目和特别节目，他们有男仆和礼宾服务。这里有喷泉和草坪，甚至还有一辆电车……
Sonari Glinton:
开发商被迫进行试验。见鬼，他们应该一直在尝试，尤其是在传统商场租户打算离开的情况下。去年秋天，拥有Old Navy和Banana Republic的Gap公司表示，它基本上要走出传统的购物中心。未来两年，沃尔玛将把80%的门店从室内购物中心搬出去。
Sonari Glinton:
这部分很大。在最成功的商场里，为了留住现有租户并吸引新租户，商场会提供更小的空间和更短的租约。他们正在用酒吧、健身房、艺术装置，以及最重要的快闪店和餐馆取代老式的百货商店和美食广场。他们正在为生存而战，他们可以向新加坡学习。在新加坡，房地产市场的竞争极其激烈，这意味着开发商必须迅速、迅速地让它发挥作用。
霍华德瞧:
有一些例子是所有这些，可能只有三到四年，它的部分似乎不像它的开发者想要的那样受欢迎，他们会完全拆除内部，并在几年内重做。会工作。我认为在新加坡，商场似乎有这样的压力，他们需要这样做。他们不会让事情就这样结束。
Sonari Glinton:
失败了。这正是霍华德十几岁时在佛罗里达的那个令人兴奋的购物中心发生的事情。
霍华德瞧:
看到这个在我年轻时如此具有标志性的地方，现在几乎变成了一座大楼的空壳，我感到非常难过。每次去购物中心都会让我感到有点悲伤，因为购物中心是一个非常浪漫的地方，我认为，尤其是在美国历史上，在美国城镇的发展中，在美国的城市生活中。
Sonari Glinton:
让我们花点时间。我将试着把它放在一个上下文中。虽然霍华德可能会怀念美国购物中心过去的美好时光，但购物中心实际上是一种新事物。第一个完全封闭的室内购物中心的设计师是维克多·格伦。他是一名奥地利犹太建筑师，在二战期间逃离纳粹。最终，他在洛杉矶定居。格伦的购物中心是二战后的发明。和许多中世纪的设计师一样，格鲁恩希望用优秀的设计来解决社会问题。用他自己的话来说……
“购物中心可以填补现有的空白。它们可以提供参与现代社区生活所需的场所和机会，就像古希腊集市、中世纪市场和我们自己的城镇广场过去所提供的那样。”
Sonari Glinton:
哦,建筑师。总是做梦。但你几乎可以在美国的每个角落看到格伦的影响力，他的一些商场仍然打破了人流量和销售额的记录。这是格伦临终前后悔的事，他说……
“我想借此机会彻底放弃亲子关系。我拒绝为那些该死的项目支付赡养费。他们摧毁了我们的城市。”
Sonari Glinton:
讽刺的是，或许是悲剧的是，在格伦的一生中，他的购物中心偏离了他的核心理念。它们变成了汽车优先，零售优先，巨大的刚性结构，并不总是满足行人、社区或环境的需求。
Sonari Glinton:
现在让我们去一个购物中心，这些是优先考虑的。
Sonari Glinton:
不如你带我参观一下吧?
斯蒂芬·崔:
绝对的。有一件事值得注意，当我们站在这里的时候，我不确定你们是否能听到，这里有一种本地鸟类的声景。你走进大楼的每一个入口，你都有这种感觉。你走进去，有个音景。这里还有一个气味景观。在这个特殊的入口，有一种微妙的桉树燃烧的气味。
Sonari Glinton:
这是建筑师Stephen Choi。他带我参观Burwood Brickworks，这是他在澳大利亚墨尔本郊区设计的购物中心。像维克多·格伦(Victor Gruen)和其他许多设计师和建筑师一样，斯蒂芬·崔(Stephen Choi)是一个梦想家。
斯蒂芬·崔:
老实说，当我们第一次有了建造一个购物中心的想法，可以产生自己的能源，回收自己的水，充满食物，没有有毒物质，还有很多很多其他的东西，我实际上认为这是不可能的。我真的认为这是不可能的。
Sonari Glinton:
但我们现在就在入口处，抬头看着一个芦苇天花板，上面覆盖着黑白相间的波浪、箭头和其他形状，这是当地土著艺术家设计的。
斯蒂芬·崔:
天花板实际上是在告诉我们我们在世界上的位置。这个商场建于10年前，本来更像是一个赌场。你找不到进去的路，也找不到出去的路。你不知道现在是什么时候，你甚至不知道外面是否在下雨。在这里，我们试着颠覆它。
Sonari Glinton:
Burwood Brickworks颠覆了我们对商场运营方式的很多假设。例如，里面的商店类型。
斯蒂芬·崔:
我们前面就有一家药店。就在那个黑色标志的上面，你看，是一个医疗中心。有一个大超市或杂货店。
Sonari Glinton:
这里没有快时尚或奢侈品商店，大多是服务和食品。
斯蒂芬·崔:
那里有一家肉店，在肉店的上方和后面，你可以看到远处的木材，那是一个托儿中心。
Sonari Glinton:
黄金地段，一面朝北的墙，午后的阳光倾泻而入，有一个巨大的楼梯。
斯蒂芬·崔:
所以当你来这里的时候，我们鼓励你走楼梯而不是乘电梯。所以节省一点能源，但这真的关乎人们的健康和幸福。我们要走上那些楼梯，然后我们要上到一楼。
Sonari Glinton:
现在，当你走过来的时候，为什么这很重要?
斯蒂芬·崔:
当我们想到可持续性时，我们只是…通常，我们只谈论能源、水、材料和废物。但实际上，最重要的是我们都是健康的人，所以情感健康很重要。楼梯关系到身体健康。天花板关系到精神健康。当我们谈论建筑时，通常不会想到健康，但这真的很重要。
Sonari Glinton:
这里有一些关于斯蒂芬·崔的重要信息。
斯蒂芬·崔:
就我个人而言，我讨厌购物中心。我从不去。
Sonari Glinton:
一个相信可持续发展，并不特别喜欢购物中心的人，是如何涉足购物中心业务的?
斯蒂芬·崔:
这是一个很好的问题，因为我是一名建筑师，我意识到我所做的一切实际上都没有帮助这个世界，它实际上只会让它变得更糟。所以我开始了这次冒险，试图改变它。
Sonari Glinton:
现在，当斯蒂芬说让情况更糟时，他指的是我们面临的一系列环境问题。水污染、栖息地破坏、空气质量、全球变暖，当然还有气候变化。还记得伊尔斯·梅切克吗，一开始就是我们的商场专家?她可能会反对一个没有时尚的购物中心，但她和斯蒂芬对购物中心需要具有前瞻性有着共同的看法。
伊尔丝Metchek:
人们建造购物中心是基于即将发生的事情。他们并不是完全基于现状来建造它们的。
Sonari Glinton:
全球变暖和气候变化已经到来，而不仅仅是即将到来。
斯蒂芬·崔:
所以每建一栋楼，就会使我刚才提到的环境问题变得更糟。我们想要建造一座不会这样的建筑，同时也是一座对社会上的每个人都完全开放的建筑。
Sonari Glinton:
这是Stephen Choi的关键，为每个人建造绿色建筑。现在，超绿色建筑通常是私人住宅或公司空间。
斯蒂芬·崔:
但一般来说，对于普通人来说，他们从来没有机会接触到这样的建筑，它不仅能减少对环境的破坏，而且还能让环境再生。
Sonari Glinton:
建筑师兼梦想家斯蒂芬·崔(Stephen Choi)希望这座建筑以及建造它的经验可以很容易地被复制和改进，所以他与其他建筑师分享了计划和数据。这在过去是闻所未闻的。
Sonari Glinton:
我们在商场里斯蒂芬最喜欢的地方结束了行程。
斯蒂芬·崔:
我们正站在购物中心的屋顶上。这是一个城市农场，有成千上万平方英尺的食物在种植。此外，还有鸡、鹌鹑、蜜蜂、蝴蝶和许多其他我们无法控制的昆虫。
Sonari Glinton:
还有很多你无法控制的昆虫。让我借此机会提醒大家我们现在是在购物中心的屋顶上。
斯蒂芬·崔:
孩子们在玩耍，人们吃的食物就长在他们旁边。然后这些人，当他们回家时，我每天都听说，他们开始种植同样的作物。或者他们来找农民，开始谈论他们应该如何处理他们的鸡或其他他们拥有的东西。我认为这发生在社区层面，也发生在行业层面。
Sonari Glinton:
看起来你的工作主要集中在这几个想法上。第一，环境，第二，把想法从山上带下来。这是过度简化吗?
斯蒂芬·崔:
这真是个可爱的比喻。我从没这么想过。如果你想想这里的东西——医疗中心、儿童保育、瑜伽、电影院、杂货店、咖啡馆等等，它们并不是你通常在零售环境中获得的同一种消费者文化的一部分。雷竞技手机版app它们实际上是关于人们如何以及在哪里相互联系。对我来说，这就是我一直想做的所有工作的核心。
Sonari Glinton:
从澳大利亚墨尔本郁郁葱葱的绿色花园，到弗吉尼亚州亚历山大的鹅卵石街道，再到地标购物中心的临时避难所。
Monise Quidley:
因为商场已经关闭有一段时间了，我们不得不进去把大楼改造成庇护所。我的意思是，我们的办公室在女士运动服区，行政办公室在那里，你可以通过一扇门进入商场。非常非常有趣，黑暗，恐怖。当我们第一次到那里的时候，我会说，哦，我们会出去看看，看看能不能找到钻石之类的东西。
Sonari Glinton:
莫妮丝·魁地利环顾四周，寻找生命的迹象。她是木匠庇护所的发展总监，是负责为庇护所寻找临时空间的人之一，而新的永久住所正在建造中。当她发现他们要搬到地标购物中心时…
Monise Quidley:
我说:“什么?我们要搬到哪里去?”
Sonari Glinton:
莫妮丝了解地标建筑的鼎盛时期。这是她90年代搬到这里后的第一次购物经历。
Monise Quidley:
那里很繁荣，所有高中生和人们都在那里闲逛，还有电影院。所以它很繁忙，它是一个枢纽，把各种各样的人聚集在一起，因为这是社区的中心。
Sonari Glinton:
直到事实并非如此。社区的人口结构发生了变化，购物者转向了较新的高档商场。2008年，由于金融危机导致业主破产，地标的再开发计划宣告失败。零售商开始一家接一家地关闭商店，直到只剩下西尔斯百货和长长的走廊，嗯，什么都没有。
Sonari Glinton:
2017年，随着业主敲定新的开发计划，并与社区重新谈判，地标购物中心陷入了黑暗。他们同意让木匠之家免费使用梅西百货的空间。
Monise Quidley:
听到一些居民的故事很有趣，事实上，他们中的许多人在购物中心还是购物中心的时候都在购物中心购物。他们中的一些人甚至在购物中心还是购物中心的时候就在那里工作过。
Sonari Glinton:
我认为这值得重复。
Monise Quidley:
他们中的一些人甚至在购物中心还是购物中心的时候就在那里工作过。
Sonari Glinton:
那么，作为无家可归者的庇护所，住在里面是怎样的呢?
Monise Quidley:
从某一方面来说，我认为他们有点高兴，因为所有东西都是全新的，他们有了全新的房间、全新的床和床垫，但对一些人来说，这也提醒了他们以前在哪里。
Sonari Glinton:
还有什么能比一个废弃的购物中心更能让你回忆起你所在城市的美好时光呢?但也有亮点。
Monise Quidley:
有一次，我们有一个持续了一个月的狂欢节，就在外面。想想看，这里有很多停车位。
Sonari Glinton:
孩子们都很兴奋，但收容所没有足够的资金来支付门票。后来有个捐赠者出钱让所有人都去了。
Monise Quidley:
这真是太好了，那些正在经历危机的人们能够让他们的孩子做两个小时的孩子，而不必担心如何支付冰淇淋的费用，或者他们可以乘坐什么游乐设施。
Sonari Glinton:
狂欢节像往常一样离开了，一个卖圣诞树的小贩出现在停车场。莫妮丝说总有事情在发生。
Monise Quidley:
就好像我们来了，然后生活又回到了购物中心。因为在那个时候，好像什么都没有发生，但就好像我们把社区买回来了。这很好。
Sonari Glinton:
我们把社区带回了正轨。你听到了吗，维克多·格伦?
Sonari Glinton:
关于购物中心，我们经常忘记的一件事是，它们在建造时并没有考虑到灵活性。
伊尔丝Metchek:
如果人搬走了或者人变了，那么商场就不能移动。它的存在。商场动不了。人们可以移动。
Sonari Glinton:
但购物中心可以自我改造，以满足人们不断变化的需求。去年11月，Carpenter Shelter搬出地标建筑，搬进了他们永远的家。今年年初，地标建筑的开发商宣布计划将它们全部变成一个混合用途的医院园区，包括住房、零售和绿色空间。
Monise Quidley:
设计和其他性质的东西可能需要调整，但我认为再次使用这个空间是很好的，因为它就在社区的中间。
Sonari Glinton:
这就形成了非常有价值的房地产。其中一些黑暗的购物中心已经变成了办公室、大学、娱乐设施、老年住宅区，甚至教堂。有些已经成为亚马逊的物流中心。我想这就是讽刺。这是一个巨大的机会，开发人员总是试图找到最具经济回报的解决方案。他们需要赚钱。最好的情况是……
伊尔丝·梅切克(26:29)：
他们将成为社区的社会框架。一切都将被重新利用，但他们将成为社区的中心。
Sonari Glinton:
我在想我和伊尔丝·梅切克的对话。疫情期间我在商场里买的唯一一件东西就是一件翻新的军服，背面印着巨大的穆罕默德·阿里(Muhammad Ali)形象。我从一家快闪店的当地艺术家那里买的，几年前商场里肯定不会有这种店。现在，说实话，我可能会回去看看接下来会出现什么。
Sonari Glinton:
正如伊尔莎·梅切克(Ilsa Metchek)所说，时尚和购物中心是相关的。在这个时刻，还有什么比社区更有意义呢?
Sonari Glinton:
我想，商场已经死了。商场万岁。在下期节目中，我们将研究疫情是如何为重新思考大学创造机会的。我是Sonari linton，这是来自摩根士丹利的原创播客Now What's Next。raybet炉石传说谢谢收听。
作为加州时尚协会会长，伊尔斯·梅切克每周都会去不同的购物中心。她认为购物中心不再是购物中心，而是体验中心。为了了解顶级体验式购物中心是如何运作的，我们前往新加坡，餐厅老板Howard Lo将带我们进入世界著名的樟宜珠宝购物中心。接下来是澳大利亚墨尔本，建筑师Stephen Choi带领我们参观Burwood Brickworks，这是一家围绕可持续发展和气候变化设计的购物中心。最后，我们参观了弗吉尼亚州的地标购物中心，莫妮丝·魁德利参与了将一家已倒闭的梅西百货公司改造成无家可归者收容所的工作。
演讲嘉宾既非摩根斯坦利有限责任公司和摩根斯坦利美邦有限责任公司(“摩根斯坦利”)的雇员，也非其附属公司。raybet炉石传说本文所表达的观点和意见并不一定反映摩根士丹利的观点和意见。raybet炉石传说本文件中包含的信息和数据是从摩根士丹利以外的来源获得的，摩根士丹利对来自摩根士丹利以外来源的信息或数据的准确性或完整性不作任何陈述或保证。raybet炉石传说raybet炉石传说摩根士丹利不对本播客中包含的信息或数据负责。
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