摩根士丹利房地产投资raybet炉石传说联合ceo说地理范围和细粒度的知识在市场动荡中派上了用场。

随着商业地产行业继续浏览这个动荡时期的市场波动,挂在你的帽子的时候还没有结束。不过,尽管一些放贷机构和投资者拥抱观望,希望回到常态,其他人继续大胆交易旁人不敢涉足的领域,在这个过程中收获这样做的回报。

劳伦Hochfelder了角色在2000年摩根士丹利(Morgan Stanley)raybet炉石传说分析师不久的耶鲁,削减她的牙齿在投资银行以及私人房地产投资。快进到今天,她的联合ceo摩根士丹利房地产投资(MSREI)和主管MSREI美洲。raybet炉石传说

在全球范围内,MSREI管理着570亿美元的资产,其全球足迹通知其在当地的投资策略。去年不仅强调了其排在交易低迷也给MSREI机会追求机会的投资以及提供创新资本栈解决借款人听到蒲公英吹的沙沙声从债务资本市场。

Hochfelder坐下来与商业观察者在2月的第一个星期讨论她所看到的,和美国商业地产如何看待今天从全球投资的角度来看。

这是经过编辑的采访内容长度和清晰。

商业观察者:你是纽约人吗?

劳伦Hochfelder:我确实的纽约人,生于斯,长于斯。我在曼哈顿长大。

你在2000年加入摩根raybet炉石传说士丹利(Morgan Stanley)分析师。你最初的角色包括什么?

我加入的大学,所以,在某种意义上,我只过一份工作。我加入了作为投资银行业分析师时我们的房地产投资在投资银行业务是安置。作为一个分析师,我有机会工作在两个投资银行交易和私人房地产投资。这是一个令人难以置信的教育,但我很快吸引投资的一面。

有经验丰富的投资业务在这一点?

业务已经开始在90年代早期,所以它已经感到非常当我加入,但它绝对是完全不同于今天。当时,我们在本质上是一个纯粹投机取巧的投资者,但如果你快进到今天,我们管理570亿美元的资产在全球范围内,从核心到机会。资本一直是非常灵活和作为一个分析师,我有机会从大工作,个人购买资产的私有化交易。

有一个“啊哈”的时刻,告诉你这是你的职业吗?

我发现,我喜欢房地产这一天,是它可以非常细粒度的也非常大的图片在同一时间。细粒度的一边,我们专注于资产可以卷起袖子和创造价值——无论是通过发展,租赁,等等。同时非常宏观,因为我们专注于行业和市场与强大的世俗和人口顺风和定位我们的投资组合受益于经济的快速增长的部分。我爱的事实,我们专注于赚钱的方式,如果你愿意。

你的经验是通过最近的市场波动交易,从投资的角度看,是关键机会今天好吗?

波动性和重新定价在过去的12个月里,坦率地说,真正有趣的对我们的业务。我们看到许多投资者持观望态度,无论是公共房地产投资信托(reit)低于(资产净值)或开放式基金或非贸易的reit看着救赎线索,或杠杆买家说,“这个债务是昂贵的——如果我甚至可以找到它。”When you have so many different types of players sidelined all at the same time, that creates a lot of opportunity for well-capitalized investors, which we’re fortunate to be one of. The wave of distressed or forced selling that we expected hasn’t happened yet. I think as debt maturities loom and other liquidity needs arise, it will start to come. But, in the meantime, where we can buy the best quality real estate at dramatically reset pricing — and attractive pricing — we are taking advantage of that moment in time when others are not there. We’re comfortable over-equitizing investments and closing in all-cash with an expectation that we’ll refinance later when the debt markets find a new equilibrium. We’re also focused on where we can provide creative capital solutions to asset owners who need liquidity — so not necessarily buying assets but recapitalizations and taking different kinds of structured positions. We can be really creative in trying to solve other people's problems and in doing so generate attractive risk-adjusted returns for our investors.

我们看到很多这些问题源于资本缺口栈和银行紧缩开支。

太棒了,不是吗?甚至比,比方说,欧洲和亚洲,美国债务资本市场动态,所以许多不同类型的贷款,但正如我们今天坐在这里大部分已经削减在同一时间。

你有任何的感觉这个机会可能会持续多久?

债务资本的缺乏,将会有像我们这样的球员踏入资本缺口,这将有助于,但现实是,直到大银行回来到竞技场,很难看到资产价值纠正。银行仍占近80%到70的融资,和现实是有,特别是大规模的交易,买家的优势依赖于某种形式的杠杆。债券市场需要restabilize,那么我认为有很多不确定性系统,当然一个软化的经济环境。对我们来说,这是一个有趣的时刻,因为它对我们的优势。更少的竞争通常是好的但——特定于我们此刻——这样一个全球的球员,有能力改变资本和投资跨国家和跨市场转变国家内部是一个巨大的竞争优势。不同的市场行为andcorrecting以不同的速度,所以拥有全球资本是一个巨大的优势,减少杠杆。在过去的这个周期我们少了很多依赖金融工程比其他球员,所以让我们更少的影响当债务拉回。和我们通常更关注收入增长——无论是通过选择正确的行业或市场受益于世俗的顺风,或者通过资产管理。当利率上升和利率上限不紧密接触,你需要收入增长来抵消价值下降。

在美国有什么财产类型你现在追求最积极?

我们一直非常集中,可以追溯到pre-COVID、工业和住宅。我认为我们先行一步进入了这些行业,坦率地说,我们继续认为他们有趣的今天。我们看到持续收入增长我们的高质量的工业或住宅的投资组合,但也有持续的价格压力,因为更少的弹性需求,所以有机会购买顶级市场真正高质量的工业资产,在某些情况下低于重置成本。得到真正的优质资产重置基地更有趣对我们来说比追逐低质量的痛苦。

你一般在办公室今天好吗?

在一个词,它的分支。我还是一个真正的信徒在高质量办公资产,正确的市场。我认为租户的需求和偏好高质量的空间是我见过最高的。市场像纽约可能有很高的空缺,因此股票总额的供过于求,但仍然是一个真正的最高品质的产品的稀缺性。还有很多的办公产品,不再工作。显然,很多来自在家工作或hybrid-working趋势,但我们已经拨回到办公室在美国甚至在COVID之前,因为在家工作并不是唯一的问题办公室——也很资本密集型的,并且可以是一个非常不稳定的资产类别。所以,当我们思考相关的各类资产的收益率,我们看着capex-adjusted收益率,和觉得办公室相对不那么有趣的原因。

从全球投资的角度来看,美国房地产与其他地方如何?

在世界各地,我认为美国仍然是一个非常有吸引力的投资目的地。这是一个非常动态的市场比其他全球市场流动性,我认为活力将帮助,或者已经帮助,正确价格更快,这使得它更有趣的投资。所以,动态定价和持续的流动性。我认为这里的经济前景比,英国或欧洲的能源价格和通货膨胀的更大阻力。

你说的是最大的阻力影响全球投资美国房地产吗?

我认为在美国房地产投资的最大阻力今天是和稀缺的债务融资的成本。当你的借款成本高于你的帽子,数学是行不通的。

你认为我们将会看到,波痛苦我们讨论了今年晚些时候?

我认为人们可以推动的持续时间可能短期限和问题相比,这次全球金融危机(GFC)后,有一大堆的原因。有很多今年和明年到期债务,和有很多的资产需要资本支出,所以我们当然看到后面的资本需求的波今年和明年的一半。

这一定是你的一些级别较低的员工的第一次衰退。

是的,这很有趣,因为我的很多高级合作伙伴和我已经一起工作了15到20年。我们的全球首席投资官(Toru免不了)和我开始分析师和从一开始就一直在一起工作。我认为高级合伙人组一起工作这么长时间产生很大的信任。也许这听起来毫无新意,但我们现在cycle-tested作为一个团队。我们度过了全球金融危机,走了出来,继续构建和多元化业务。对于小团队,资深合伙人坐在那些确切的席位,并很高兴看到他们现在这个市场环境上。他们是一个特别有才华的年轻团队。

为你的GFC,一些最大的教训是什么你了解我们的行业吗?

我认为经历GFC相对在我职业生涯的早期是一个非常教育经历,杠杆的力量-和消极的力量,和结构的更广泛的影响。我认为它也教会了我很多个人经验而言,坚持的力量。我们——就像大多数投资水下,这些资产和继续工作几年来最好的结果把大量的纪律。我认为经验使你更好的风险管理,但也给了你很多箭箭袋,如何解决问题,坚持通过情况。

感觉,作为一个产业,房地产是一个更好的位置来解决任何我们今年与GFC相比,基于金融工程少得多,更多的股票交易中,和皮肤在游戏中。

我绝对同意,我们今天在一个更好的位置比GFC有许多教训,尤其是在金融工程。我觉得今天有点更具挑战性的相比,然后是借贷成本更高,这显然不是我们有经验。人们正在适应新的现实。

和挣扎。

是的。我们都谈了很多关于债务服务覆盖在杠杆水平的制约因素。数学是很多不同的,当你使用利率7%,而不是2%。

GFC以来你的投资组合有什么变化?

那时我们的业务仍大幅投机取巧。今天,如果你看看我们在我们的平台上,所有的资金管理,我们大部分的资本是长期持续核心和机会主义的,这是最大的变化在我们的业务的投资策略。那时,我们还专注于批发,零售,所以不完全,但购买很多大型上市公司,并最终出售个人资产。今天,在许多情况下,这是完全相反的。我们聚合个人资产和积累他们的投资组合。鉴于资本形成,我们总是努力投入,至少我们看到竞争和销售最大的流动性和资本成本最低,这就是这里带给我们的一部分购买个人资产投资组合和聚合。

你在哪里看到至少今天竞争?

有最少的竞标较大的投资组合,我认为很多的杠杆与可用性。我们也会看到更少的竞争,我们可以接受更多的复杂性,所以资产本身很简单,但是有很多的结构复杂性。我们爱这些情况,你可以进入一个更好的价格和重组资本堆栈。我们的全球平台是一个巨大的竞争优势,就能够看在宏观趋势和资本转移到它的最有趣的时刻。我们有17个办事处在13个国家,所以我们有地面部队基本上到处都是我们投资,并在当地市场动态拨得令人难以置信。帮助我们源和访问的最佳机会,洞察细微差别在地上之前信息泡沫到更广泛的理解,和无情asset-manage房地产本身。

我们如何做作为一个产业从一些角度看,MSREI它的方法是什么?

我认为我们已经改进很有意义作为一个行业在过去的20到30年。我们也有更多的工作要做。我是受益人的几代的女人在我面前,但在我们的业务,都是对未来的投资,需要不同的观点做出最好的判断,我们争取。摩根士丹利(Morgan Sraybet炉石传说tanley)的一部分,是一个巨大的优势在我们有能力吸引,发展和留住多样化的人才,因为公司致力于多样性和包容性。这是我们的核心价值观之一。这些核心价值观更广泛地渗透到我们的文化中,但我们也有具体的培训计划,招聘计划和指导项目。

你的导师是谁?

我很幸运有一些令人难以置信的导师。的人最是约翰Klopp脱颖而出,摩根士丹利(Morgan Stanley)负责全球实际资产。raybet炉石传说他不断挑战,授权我,同时也提供特殊的指导和建议。

是什么让你每天早晨从床上爬起来吗?

我爱学习,我觉得投资房地产是这个不可思议的镜头,你可以看到一切。所以,当我们购买一个办公大楼在任何市场,我们押注房地产,但衍生地驱动的产业市场。例如,如果它是一个办公室在旧金山,你押注科技和更好地理解趋势科技的空间。知识的多样性是惊人的。然后,就在简单的层面上,我有这种特权与难以置信的聪明的伙伴合作,每天互相挑战的人。日常话语和严密性和兴奋在拥有杰出的合作伙伴是很难被击败。

凯茜坎宁安可以达成的ccunningham@commercialobserver.com