谁说,房地产都是关于“位置,位置,位置”不需要担心融资。当然,位置很重要当投资房地产,但美国房地产市场的危机后的发展,商业和住宅,说了很多关于融资的角色,或者更广泛地说,金融市场的状况。
我们不会改变哪一部分房地产泡沫在2008年的金融危机。然而,值得强调的是,尽管美国住宅和商业房地产的价格下降困难,各自复苏进化不同,很大程度上是由于不同的贷款风景。
这种差异是一个主要的因素非常不同的复苏步伐我们已经看到在过去的几年中这两个大的和重要的房地产市场。事实上,这个故事的寓意两个市场的更广泛的经济影响。
主要的阻力
作一个简单的回顾:商业地产1月触底,2010年下降了40%。六年以来,商业地产价格增长了96%,现在坐17%高于危机前的峰值。另一方面,住宅房地产直到2月才触底,2012年下降27%。底以来,住宅房地产价格只上涨了31%和5%低于危机前的峰值。
住宅房地产复苏面临三大不利因素:
- 不良性质的危机创造了大量的抵押贷款违约和止赎。在其鼎盛时期一样,我们估计的“影子库存”或属性,面临被银行销售的前景,而不是所有者的自由裁量权,有高达1080万辆。
- 住宅抵押贷款监管环境发生了翻天覆地的变化,繁重的新限制强加给银行。
- 银行面临罚款,冲击的定居点和诉讼与危机前的抵押贷款发放的不同方面,证券化和丧失抵押品赎回权处理。我们估计,行业作为一个整体,相关支付州和联邦监管机构、投资者、government-sponsor企业(例如,房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac),和其他金融危机以来已超过2500亿美元。
因此,美国住宅抵押贷款收紧,只有高信用评级的借款人可以获得融资。私人标签住宅抵押贷款支持证券市场,占超过三分之一的所有抵押贷款危机前,特别迎合更有信誉的借款人,目前构成了不到1%的贷款数量。
“大男孩”规则
商业房地产市场不需要忍受这些headwinds-certainly不相同的程度。记帐规则所谓的大男孩,这意味着商业房地产贷款去经历和复杂的借款人知道,或者应该知道,在危机前的商业抵押贷款的问题。低调关注增量监管和显著减少诉讼危机前的商业房地产融资问题引发了一场复兴银行和保险公司的商业房地产贷款,随着危机后的复苏开始大行其道。自有品牌的商业断言市场举行了comeback-albeit更温和的水平,与危机前相比。
快进到现在,和另一个变化可能即将发生。越来越多的金融紧缩的感觉,特别是商业地产领域。去年年底,监管机构发表联合声明审慎的风险管理对商业房地产贷款,和最新的高级信贷员意见调查(SLOOS)显示,银行收紧了贷款标准,商业地产在2015年第四季度,有意义。
与此同时,它们的迹象住宅房地产宽松的贷款标准。需要澄清的是,住宅房地产信贷依然紧张,但从SLOOS语气和方向性的变化是值得注意的。此外,这三个不利因素对住宅房地产融资保证金正在消退。不良库存减少到大约270万辆;银行已经习惯了新规定,住宅抵押贷款诉讼越来越后视镜。
传导机制
日益增长的乌云,收紧金融环境对商业地产,转化为一个更有挑战性的路我们部门。朝着相反的方向使我们更具建设性的在美国住宅房地产市场的前景。
如果有道德为整体经济这个故事,那就是:紧缩的金融环境是一个传导机制的重要组成部分,成为“具有挑战性的技术面疲弱的基本面。“企业信贷利差急剧扩大和限制资本市场获得越来越多的高收益债券和有意义的金融状况收紧的信号更广泛的美国经济。
改编自最近一期raybet炉石传说摩根士丹利(Morgan Stanley)的研究周日的“开始”(2016年2月14日)系列。问问你的摩根士丹利raybet炉石传说(Morgan Stanley)或代表财务顾问最新的报道房地产趋势和前景。另外,更多的raybet01。
