气候变化给不动产投资者带来越来越大的挑战。在房地产、基础设施和其他不动产投资中建立弹性的关键是什么?
随着飓风、干旱和其他恶劣天气事件变得越来越频繁和具有破坏性，拥有建筑物、机场、管道和信号塔等实物资产的投资者需要评估他们的投资组合的弹性。也就是说，在计划应对不良事件方面做了多少工作，以及所有利益攸关方是否做好了应对和恢复的准备?
增强应变能力需要采取生命周期方法来管理此类投资:为与天气有关的重大破坏做好准备，在发生时巧妙处理，并与保险公司、地方当局和其他方面合作。一个最近的报告来自摩根士raybet炉石传说丹利不动产投资团队和该公司的投资团队可持续投资研究所，“经受住风暴:将气候适应能力整合到不动产投资中”，列出了投资者应该采取的步骤，将“气候镜头”应用于他们的房产。
鉴于实物资产通常持有10年或更长时间，“气候适应能力正在成为一项投资必需品，”全球实物资产主管约翰·克洛普(John Klopp)说raybet炉石传说摩根士丹利投资管理公司．“通过在资产层面对气候变化影响进行全面评估，投资者可以最准确地权衡风险和回报。”
投资者在投资的各个阶段都应该仔细考虑气候风险。
问题的范围
随着天气和其他与气候相关的灾害在全球范围内加剧，经济影响也在加剧。根据美国国家海洋和大气管理局的数据，仅在美国，经通胀因素调整后，价值10亿美元的气候灾难事件的数量就从20世纪80年代的28起增加到2010年至2017年的91起。年平均成本从20世纪80年代的167亿美元上升到2010年至2017年的805亿美元
世界上许多对不动产投资者具有吸引力的沿海城市，如迈阿密、纽约、波士顿、大阪、广州和孟买，特别容易受到洪水和其他与天气有关的问题的影响。报告指出，机场、手机信号塔、石油和天然气管道等投资者青睐的基础设施资产，往往位于容易发生风暴和极端高温的地方。
保险仍将是重要的保障措施，但作用有限。摩根士丹利全球可持续金融主管Hilary Irby说:“随着气候变化带来新的、越来越大的经济风险，旧的商业模式将不再适用。”raybet炉石传说“与其他行业一样，保险模型需要在不断变化的气候中评估风险，投资者可以与保险公司合作，找到双赢的解决方案。”
生命周期方法
除了购买保险，实物资产投资者还可以采取许多步骤来帮助控制风险，并在投资的整个生命周期中为盈利做出贡献。潜在回报包括较低的运营成本、避免的损失、物业价值的上涨以及较高入住率带来的收入增长。
循序渐进的风险管理方法从尽职调查开始，包括评估市场和资产面临的气候威胁，然后评估资产抵御这些风险的能力和成本。
投资者应该关注能够提高弹性的设计改进，并考虑将资产改造到更高标准的成本。这栋房产能从防风暴窗户、额外的绝缘材料或备用发电机中受益吗?如果它位于易受飓风袭击的地区，电力和电信系统是否远离潜在的洪水?电信网络是否有备份数据中心和替代硬件来支持运营的连续性?
与此同时，投资者必须制定一个计划，以应对灾难发生时的中断。这意味着安排供应商和承包商在紧急情况下做好准备，确保业务连续性计划到位。
但这些保护真正资产的努力只能到此为止。投资者应持续评估资产回报是否超过相关风险，并作出明智的持有/卖出评估。
鉴于气候灾害似乎正在加速，“投资者应该在投资的各个阶段仔细考虑气候风险，”摩根士丹利投资管理公司(Morgan Stanley investment Management)不动产部门董事总经理乔什·迈尔伯格(Josh Myerberg)指出。raybet炉石传说“他们应该持续做出有关设计、颠覆性管理和撤资的决策。这样做将使他们能够长期建立和管理一个有弹性的投资组合。”
随着气候变化带来新的、越来越大的经济风险，旧的商业模式将不再适用。
迈阿密:行动中的韧性
这种韧性规划过程的一个例子来自迈阿密南海滩社区的林肯路(Lincoln Road)，这是一个繁荣的购物和餐饮目的地，飓风、洪水和其他与天气有关的问题是家常便饭。
尽职调查确定，在南海滩拥有和经营建筑物的好处大于风险后，业主开始在其管理计划的各个阶段建立气候适应能力。该物业稳健的设计特点包括耐暴雨的窗户和地面上的机械设备，以防止洪水破坏。应急响应计划储存在现场和场外，包括与供应商预先安排的合同，以在风暴发生时保护和修复财产。
虽然建筑物可能容易受到飓风和海平面上升等威胁，但在整个投资生命周期内的仔细规划使所有者能够对气候风险进行深入评估，建立弹性战略，并帮助保护场地在紧急情况下免受物理和安全风险的影响。
*美国国家海洋和大气管理局，”评估2017年美国气候，”(2018);2018年2月22日
